Il progetto sperimentale Digital Street avviato dal Catasto inglese, alle prese con i pregi (apparentemente molti) e i difetti (che sembrano superabili) della innovativa tecnologia blockchain applicata al real estate, ha recentemente trovato concreta e positiva attuazione nella compravendita smart di una villetta nei dintorni di Londra.
Tra le molte diversità che da sempre contraddistinguono il mondo anglosassone da buona parte dell’Europa continentale – e su cui la Brexit, almeno qui a quanto pare, inciderà per nulla – c’è sicuramente il sistema catastale e il suo funzionamento.
Terreni e case, che ad esempio in Italia (ma anche in Spagna, in Germania, in Francia, …) per essere trasferiti richiedono l’intervento di un notaio e l’applicazione delle regole del sistema notarile latino (in cui il notaio è terzo rispetto alle parti nonostante venga scelto e pagato da una delle due, ha compiti di verifica della conformità giuridica e fiscale dell’atto e funge anche da esattore e da certificatore), oltre Manica circolano sulla base di una serie di passaggi in cui l’HM Land Registry (HMLR) è lo snodo centrale intorno al quale si muovono diversi attori: le parti di una compravendita ovviamente, gli avvocati specializzati nel real estate che rispettivamente le assistono nella transazione, il mediatore autorizzato, il soggetto che eroga l’eventuale mutuo e il notary public, che è responsabile della sola autenticità delle firme dei vari soggetti.
Un autorevole studio dell’Università di Oxford compiuto nel 2019 mostra come e quanto le inefficienze delle varie fasi di cui si compone una transazione immobiliare incidano in termini economici, e ne individua – tra le possibili cause – le asimmetrie informative e le carenze documentali legate alla ricostruzione del titolo di proprietà del bene oggetto di compravendita, competenza, quest’ultima, che si riconduce direttamente al Catasto inglese inteso come amministrazione centralizzata. La tecnologia blockchain interviene qui proprio nel tentativo di ridurre queste inefficienze, aumentando la trasparenza dei processi catastali, migliorandone velocità e livelli di sicurezza e favorendo, in termini complessivi, una riduzione dei costi (costi di archiviazione documentale e di sicurezza fisica dei documenti, durata e costo orario delle consulenze specializzate necessarie alle parti della compravendita, riduzione tendenziale dei costi dovuta alla maggiore apertura del mercato connessa agli aumentati livelli di trasparenza e circolazione dei dati catastali, riduzione della tassazione necessaria per coprire i costi amministrativi), e lo fa nell’ambito di un interessante progetto denominato Digital Street con cui l’HMLR ha già concretamente sperimentato i benefici di uno smart contract di trasferimento immobiliare gestito attraverso il sistema del registro distribuito (il cd. distributed ledger su cui si basa la blockchain).
Il 6 marzo 2019, infatti, una graziosa villetta appena ristrutturata nella contea di Gillingham è stata ceduta attraverso una compravendita a distanza gestita in videochat in cui tutte le parti (il venditore Stefan, che si trovava nel Kent, con il suo mediatore che si trovava a Londra, e il compratore Peter, che si trovava al lavoro a Medway mentre il suo mediatore si trovava a Manchester), connesse tra di loro attraverso una blockchain sperimentale in scala ridotta, hanno concluso l’accordo, pagato il prezzo e le tasse e, infine, aggiornato il registro catastale, il tutto in circa 10 minuti.
I benefici in termini di accessibilità e speditezza del procedimento sono evidenti, mentre quelli in termini di stabilità della struttura e di sicurezza del dato richiedono senza dubbio una ulteriore e più stressante fase di sperimentazione dalla quale, però, appare più che lecito aspettarsi una grande rivoluzione nel sistema catastale inglese e nel mercato ad esso collegato: la prospettiva più interessante, dal punto di vista della possibile applicazione diffusa di un simile approccio nel prossimo futuro, sta nella capacità di autocertificazione e di gestione condivisa su base estesa dei dati della transazione immobiliare, una innovazione che potrebbe, da un lato, progressivamente rendere obsoleto l’intervento del notary public per come è utilizzato attualmente, dall’altro lato velocizzare e rendere trasparenti e altamente sicuri i registri catastali.
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